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什么是房企ldquo表外融资rdq [复制链接]

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在现在的地产融资中,我们经常会听到“表内”、“表外”两个名词,而这里的“表”指的就是“资产负债表”,所谓的“表外融资”,就是不计入到资产负债表之内的“融资”。

这个时候可能很多人比较疑惑的是,按道理,企业发生的资产负债的行为不是都必须要计入资产负债表吗?为什么还会有“表外融资”?

#众所周知,开发商是典型的高负债企业,我们假如房企A总资产亿,其中负债60亿,其资产负债率为60%。

现在这家开发商看中一个很好的地块项目,但是这个项目总价值是亿,也就是说如果开发商自己一力承担的话,就会在资产负债表中增加亿的融资负债,这样一来A的资产负债率就会变成/=80%,这对于一家开发商来说负载率太高,很不利于之后经营融资。

这个时候,A公司和借款公司说好,由借款公司出资80亿,A公司出资20亿,但是,签定协议,借款公司只获取固定收益,未来由A回购剩余股权。从实质角度来说,A实际上是借钱来购买项目(明股实债),避免了负债记入表内,这就是所谓的“表外融资”。

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房企选择表外融资三大原因

近年来,房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一

主要原因有三点:

一是房企通过表外融资,粉饰企业财务状况,隐藏负债,从表面上增加了房企的偿债能力,使借款人处于有利的地位。更重要的是,这样做可以防止信用等级下降、借款成本提高等。

二是小股操盘等合作开发模式日益增多,为表外融资提供了便利条件(并表上的操作选择);

三是逐渐繁荣的创新融资方式,如CMBS、供应链ABS等表外融资手段;

02

主要的表外融资手段

目前市面上还硕果仅存的表外融资主要分为,经营性租赁、合作经营中的“非并表融资”、资产证券化。芽哥将逐一展开介绍。

一、经营性租赁

原理:由于在经营性租赁过程中,并未发生资产所有权的转移,所以,会计上无需在财务报表中进行债务反应。但资产的使用权的确已转移到融资企业,可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。

注意:租赁分为经营租赁和融资租赁两类,其中只有经营租赁被视为一种合理合法的表外融资方式。

例如,A房开直接租用写字楼B用于办公,那么这就是正常的经营性租赁。但是,如果A目的是购买写字楼B,签定先租3年,3年后,写字楼需要以某一个价格卖给A,那这就是融资性租赁(其实质就是分期购买)。但融资租赁是要计算在资产负债表里的,为了实现表外融资,往往,A,B之间会签定一系列的抽屉协议,帮助A实现表面上的经营性租赁。

二、合作开发中的“非并表融资”

在房企的合作开发中,非并表方在合作开发中的融资不体现在报表中。

如下图:房企A、B等同时对项目开发企业D持有一定的股权,但是由于A的持股比例较低或对项目的实际控制力较弱,导致D体现为A的非并表企业,所以项目公司D进行的融资并未体现在房企A的报表中,而实际上房企A对这部分债务也有相应的偿还义务。

图文来源年华泰证券——表外融资,特别鸣谢

还有一种流行的形式叫特殊目的实体(SPV),即一个企业作为发起人成立一个新企业,后者被称为特殊目的实体,其经营活动基本上是为了服务于发起人的利益而进行的。通常,SPV的负债相当高,所有者权益尽可能地低,发起人尽管在其中只拥有很小甚至没有所有者权益,但承担着所有的风险。“著名”的安然公司暴雷事件,正是利用SPV,在~0年累计隐瞒负债25.85亿美元。

三、资产证券化(ABS)

资产证券化作为一种项目融资方式,其操作方式通常是融资方将某项资产的所有权转让给金融机构,该金融机构再以此项资产的未来收益为保证,在债券市场上以发行债券的方式向投资者进行融资。虽然资产证券化在经济实质上属于一种融资活动,但从法律角度来看,它只是某项资产或权益的转让,所以不被要求在资产负债表上进行反映。

目前国内地产主要ABS业务如下图:

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